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日本泡沫經濟時代令主婦嚮往的東京田園調布、蘆屋、成城學園前等高級住宅區，如今逐漸淪落為無人問津的「幽靈城市」。反觀城市裡的單身公寓卻成為人氣旺的不動產。日本的城市發展和住宅環境隨著少子高齡化的發展而改變。

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■Denenchofu is one of Tokyo's most exclusive residential neighbourhoods.It's well known that celebrities, sports stars, politicians and business leaders live in Denenchofu.日本免費電子報《公寓御宅族的公寓花絮》作者廣田信子曾著書介紹以往所謂高級住宅區的居民煩惱，讓人正視到都市住宅未來發展的信用貸款率利試算表公式問題。信用貸款率利比較2017

1980年代在田園調布蓋個房子，擁有自己的家是許多人的夢想。但近來田園調布等高級住宅區的空屋越來越多，不僅是田園調布，蘆屋、成城學園前，甚至目黑等高級地段，都可看到地價高而賣不掉的房子被擱置、荒廢，如何維持高級住宅區的品質成為令人擔憂的課題。此外，30至40年前在都市近郊的高級別墅社區問題更加嚴重。昭和50年代（1975年代）建在丘陵地的別墅社區，以100坪為1區塊，每坪售價超過100萬日圓（約新台幣27萬6,500元），包括建築物在內，至少以1.5億日圓（約新台幣4,148萬元）的售價推出。高級社區空屋林立有不少上市公司的董事、藝術家等都喜歡搬進這些高級社區，高級社區也常成為電視連續劇和電影的背景舞台，故成為許多人心中嚮往的高級社區。然而，曾幾何時，如今這些地區的空屋卻到處林立。廣田指出，這些高級社區現在的地價約1坪30萬日圓（約新台幣8萬3千元），拆掉老房子光賣地的價格也只有2,000萬日圓（約新台幣553萬元）左右。有不少高級別墅因屋主死亡，由子女繼承，子女知道當年購屋是在最高價時期，因此不願意以低價賣出，一心想著總有一天房價會再漲回去，就放任空屋一直擱置，最後整個社區逐漸變成幽靈城市。另一處可眺望海景的高級住宅區，經過40年了，住戶幾乎都是超高齡老人，居民們原本最嚮往的山坡別墅，現在對年長住戶而言卻成為一種負擔、障礙，因此有越來越多居民移居到公寓或老人院等。隨著空屋增加、人口減少，高級社區內的商店都已關門，連外巴士的班次也減少了，對於已無力開車的銀髮族而言，那山坡上的高級社區成了陸上的孤島。這些東京郊外的高級住宅區，過去住的大多是全職家庭主婦，先生年收入高，太太在家相夫教子、開車接送上下班的先生到電車站、送小孩上學、上補習班等。這種生活型態，貸款期數試算在雙薪家庭增加的今日已不合宜，故房子即使降價求售，也很難找到買主。再者，丘陵上的高級社區大多規定要維持庭院、圍牆等景觀，故維護費用高，使得繼承房屋的子女儘管有心想保住房子，也心有餘而力不足。日本都市的空屋問題和鄉下不同，尤其是環境好的高級別墅區使用限制多，建築物大多有高度限定，不能蓋3層樓以上的房屋，不能轉作辦公室或店面等其他用途，也不能蓋公寓，以至於想解決空屋過剩問題也無從下手，這將成為未來都更的難題。大陸炒手轉進日本不過，就整體而言，近幾年日本不動產投資價格持續高漲。2017年4至6月日本全國單人套房的平均價格為1,550萬日圓（約新台幣428萬5千元），是時隔11年的高價位。根據日本不動產業者健美家的統計，東京公寓的單人套房目前房價較3年前上漲了2成，名古屋也上漲了1成以上。價格上漲主因是海外投資家對日本房地產的需求變大，尤其是中國投資人開始到日本買房。中國的不動產價格高漲，日本的不動產價格相對低而魅力大增。有日本不動產業者指出，中國投資人甚至願意用比日本投資人高的價位來買房。此外，日本國內一般投資人近年來對中古小套房的需求也變大，大多是30至40歲左右的年輕人，或是為考慮繼承問題而投資的50歲以上中年人。(工商時報)

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